"ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΜΠΛΟΚΟ" στις τουριστικές μισθώσεις κατοικιών, μέσω internet

Φορολογικό μπλόκο σε μια νέα και μεγάλη αγορά που έχει αρχίσει να δημιουργείται στον τουριστικό τομέα στην Ελλάδα επιχειρούν τα υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης. Με στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων και την καταπολέμηση της φοροαποφυγής, που ενδημεί στον συγκεκριμένο κλάδο, επιχειρούν να "ρυθμίσουν" το τοπίο με μια σειρά παρεμβάσεις που έρχονται στη δημοσιότητα. Πρόκειται για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών ιδιωτών μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, η οποία, όπως αναφέρθηκε, έχει αρχίσει να κάνει θραύση διεθνώς, αλλά και στην Ελλάδα.

Στην ουσία, αυτό που γίνεται είναι η εγγραφή των ιδιοκτητών μιας κατοικίας στη διαδικτυακή πλατφόρμα, η εμφάνιση στο Διαδίκτυο της προσφερόμενης για βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατοικίας και η μίσθωσή της με το ζητούμενο μίσθωμα για όσες ημέρες επιθυμεί ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής (τουρίστας κ.λπ.).

Τα περισσότερα από αυτά τα καταλύματα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες δεν είναι τουριστικά, είναι απλώς αστικές ή εξοχικές κατοικίες, ενώ και οι ιδιοκτήτες τους δεν είναι επιτηδευματίες ασχολούμενοι με τον τουρισμό. Ωστόσο, με αυτόν τον τρόπο αποκτούν εισόδημα από ενοίκια, τα οποία, όμως, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν δηλώνονται, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει φορολογικά έσοδα.

Όπως αναφέρθηκε, το πρόβλημα έχει απασχολήσει τους τελευταίους μήνες τα υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης, ενώ είχε προηγηθεί και μια εκτενής αναφορά της Διεύθυνσης Καταπολέμησης του Ηλεκτρονικού Εγκλήματος στο υπουργείο Οικονομικών, η οποία είχε εντοπίσει το ζήτημα και ανέφερε μια σειρά από προβλήματα που υπάρχουν και οδηγούν σε "παράθυρο" για φοροδιαφυγή. Τα σημαντικότερα από αυτά τα προβλήματα είναι ότι δεν υπάρχει νομική κάλυψη για τις συγκεκριμένες μισθώσεις με βάση το ελληνικό δίκαιο, τα καταλύματα δεν είναι πιστοποιημένα για τουριστική χρήση και, βέβαια, όπως αναφέρθηκε, το εισόδημα που αποκτάται από τους ιδιοκτήτες των κατοικιών δεν δηλώνεται. Οι πληρωμές γίνονται με την αποστολή εμβάσματος στους εγχώριους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών και καταγράφονται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Το σχέδιο

Σύμφωνα με πληροφορίες, το σχέδιο που έχουν επεξεργαστεί τα δύο υπουργεία και πρόκειται σύντομα να πάρει τη μορφή προτεινόμενων νομοθετικών διατάξεων για να αντιμετωπιστούν τα παραπάνω προβλήματα, μεταξύ άλλων, προβλέπει:

- Τη διαπραγμάτευση και την υπογραφή συμφωνίας με τις ξένες εταιρείες που διαχειρίζονται τις διαδικτυακές πλατφόρμες προκειμένου για κάθε μίσθωση που πραγματοποιείται να καταβάλλεται στο ελληνικό Δημόσιο ένα κατ' αποκοπήν ποσό, της τάξεως των 2 ή 3 ευρώ. 

- Τη δειγματοληπτική παροχή στοιχείων των ιδιοκτητών κατοικιών που μισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω της πλατφόρμας. Το δείγμα θα αφορά, για παράδειγμα, το 10% των μισθώσεων που έγιναν στην Ελλάδα τον προηγούμενο χρόνο. Με βάση αυτά τα στοιχεία, θα γίνεται διασταύρωση και έλεγχος για να εντοπιστούν ιδιοκτήτες οι οποίοι, ενώ είχαν εισόδημα από μισθώσεις κατοικιών, δεν τις δήλωσαν, προκειμένου να αποφύγουν τη φορολόγηση. Και για τις δύο παραπάνω παρεμβάσεις έχουν ξεκινήσει ήδη διαπραγματεύσεις με εταιρείες που χειρίζονται τους διαδικτυακούς τόπους των ηλεκτρονικών μισθώσεων και, όπως λένε στελέχη του υπουργείου Οικονομικών που χειρίζονται την υπόθεση, "πηγαίνουν καλά".

- Τη δημιουργία ειδικού κωδικού στη φορολογική δήλωση των φυσικών προσώπων, στον οποίο θα πρέπει να δηλώνονται τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών μέσω του Διαδικτύου. Τα ποσά που θα δηλώνονται στους κωδικούς αυτούς θα προσμετρώνται στο εισόδημα από ενοίκια του ιδιοκτήτη και θα φορολογούνται με βάση την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων, δηλαδή με συντελεστές 15% έως τα 12.000 ευρώ, 35% για το εισόδημα από 12.000 ευρώ έως 35.000 ευρώ και με 45% για το εισόδημα από 35.000 ευρώ και πάνω.

- Τη δημιουργία του νομικού υποβάθρου για τις αστικές μισθώσεις κατοικιών βραχύβιας διάρκειας. Να σημειωθεί ότι, με βάση το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, η ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικιών είναι τα τρία έτη, που σημαίνει ότι, ακόμα και αν υπογραφεί σύμβαση για μικρότερη διάρκεια, ο μισθωτής καλύπτεται από αυτήν για τουλάχιστον τρία έτη. Με την αλλαγή που θα γίνει, θα επιτρέπονται και μισθώσεις με χαμηλότερη διάρκεια, εφόσον πρόκειται για τουριστικές και αναψυχής.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα δύο υπουργεία έχουν αποφασίσει ότι δεν πρέπει να θεσπιστούν διαδικασίες πιστοποίησης των κατοικιών, οι οποίες ουσιαστικά θα δολοφονούσαν τη συγκεκριμένη αγορά, που φέρνει τουριστικά έσοδα στη χώρα. Παράλληλα, αποφασίστηκε ότι δεν πρέπει όσοι προχωρούν στη μίσθωση των κατοικιών τους να αντιμετωπιστούν ως επιτηδευματίες, καθώς κάτι τέτοιο θα τους έβγαζε εκτός της συγκεκριμένης αγοράς, αφού δεν θα τους συνέφερε η μίσθωση (έξοδα φοροτεχνικών εργασιών κ.λπ.).

--- --- ---

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ, ΧΩΡΙΣ ΣΗΜΑ ΕΟΤ - ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΗΜΕΡΑ

            Σήμερα (ΑΠΟ ΤΟ 2016), τα δευτερεύοντα καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα ή και κατοικίες) ακόμα και εάν πραγματοποιούν ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΛΙΓΟΤΕΡΕΣ ΑΠΟ ΤΡΙΑΝΤΑ ΗΜΕΡΕΣ (ΕΝΑ ΜΗΝΑ) ΔΕΝ ΘΕΩΡΟΥΝΤΑΙ ΠΛΕΟΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ και ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ "ΣΗΜΑ ΕΟΤ". 

Ακόμα, όμως, ΑΝΑΜΕΝΕΤΑΙ η έκδοση Διευκρινιστικής Υπουργικής Απόφασης που να καθορίζει ρητά την φορολογιστική & τουριστική αντιμετώπιση αυτών των περιπτώσεων.

Έτσι, προς το παρόν, πρέπει να θεωρήσουμε ότι θεωρούνται ή αντιμετωπίζονται και οι μισθώσεις αυτές (κάτω των 30 ημερών) ως αστικές.

Άρα, υποβάλλονται μόνο Μισθωτήρια (ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΑ, ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕ ΜΕΡΑ!) και το εισόδημα δηλώνεται στο Ε1 και φορολογείται ως Εισόδημα από Ακίνητα (φορολογία, νέος συντελεστής 15%). 

ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ  (ΓΙΑ ... ΠΡΟΧΩΡΗΜΕΝΟΥΣ)

Με σχετικά πρόσφατη σημαντική αλλαγή στη νομοθεσία εκμισθώσεων ακινήτων, επιτρέπεται πλέον στους ιδιοκτήτες κατοικιών, η εκμίσθωση τους και για χρήση από επισκέπτες της χώρας μας.

Μέχρι πρότινος η κατώτερη επιτρεπτή διάρκεια μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικίας ήταν τρίμηνη (όσο δηλαδή μια ολόκληρη καλοκαιρινή περίοδος). 

Ήδη σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 η οποία τροποποιήθηκε με την περ. 2 της υποπαραγράφου ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα".

Από την παραπάνω διατύπωση του νόμου προκύπτει ότι μίσθωση ακινήτου για προσωρινή διαμονή διάρκειας άνω του ενός μήνα ΔΕΝ θεωρείται μίσθωση τουριστικού καταλύματος και κατά συνέπεια αποτελεί αστική μίσθωση, δευτερεύουσας (παραθεριστικής) κατοικίας. 

Η νέα νομοθεσία, η οποία ενδιαφέρει ιδιαίτερα ιδιοκτήτες κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, πέραν από τις υπάρχουσες, προβλέπει δύο ειδών νέες μισθώσεις:

ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΙ ΩΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ

Είναι πλέον δυνατή η μίσθωση οποιουδήποτε είδους κατοικίας ή διαμερίσματος σε οποιοδήποτε μέρος της Ελλάδας, για χρονικό διάστημα τουλάχιστον ενός (1) μήνα προς οποιονδήποτε τρίτο, Ελληνα ή αλλοδαπό, για την προσωρινή διαμονή του ή για παραθεριστικούς σκοπούς. 

Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης το ακινήτου δεν χρειάζεται να εξασφαλίσει το ειδικό σήμα του ΕΟΤ που απαιτείται στην περίπτωση επιχειρήσεων τουριστικών καταλυμάτων και ενοικιαζομένων δωματίων, ούτε να κάνει έναρξη επαγγέλματος στην εφορία ως επαγγελματίας που ασχολείται με τον τουρισμό. 

Εχει όμως υποχρέωση να δηλώσει την μισθωτική συμφωνία στο ηλεκτρονικό σύστημα καταχώρησης της ΓΓΠΣ (taxisnet) όπως συμβαίνει σε κάθε άλλη περίπτωση μίσθωσης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, με τα πλήρη στοιχεία και το ΑΦΜ του μισθωτή. Αν όμως ο μισθωτής είναι αλλοδαπός και μισθώσει το ακίνητο έως το πολύ τρείς μήνες μέσα στο ίδιο έτος, δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης και αναγραφής του ΑΦΜ του μισθωτή, παρά μόνον του αριθμού διαβατηρίου του, της διεύθυνσης της μόνιμης κατοικίας του και της χώρας προέλευσής του.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΕΠΑΥΛΕΙΣ. Νέα ειδική κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων αποτελούν οι "τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις". Ως τέτοιες ορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με την υποπαράγραφο ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "οι μονοκατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 80 τ.μ. οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση, παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, χωρίς παροχή υπηρεσιών". Οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων έχουν δικαίωμα -εκτός της δυνατότητάς εκμίσθωσής τους για χρονικό διάστημα άνω του ενός μήνα, σύμφωνα με τα παραπάνω- να παραχωρούν τη χρήση τους ως τουριστικό κατάλυμα και με την εβδομάδα, υπό την προϋπόθεση λήψης του ειδικού σήματος του ΕΟΤ, η διαδικασία λήψης του οποίου ρυθμίζεται στο αρ. 3 του ν. 2160/1993 όπως έχει τροποποιηθεί.

Ειδικότερα με την παρ. 5 του άρθρου 46 Ν. 4179/2013 ορίζονται τα εξής:

5. Ιδιοκτήτης ακινήτου, που φέρει τα χαρακτηριστικά και προδιαγραφές της τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, δύναται να το εκμισθώνει ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικά ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αυτού δεν υποχρεούται να κάνει έναρξη επιτηδεύματος στην οικεία Δ.Ο.Υ. ούτε να ασφαλιστεί σε οποιονδήποτε φορέα για τη δραστηριότητα αυτή, υποχρεούται δε να εφοδιασθεί προηγουμένως με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, υποβάλλοντας τα δικαιολογητικά της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού. Στην αίτηση - δήλωση που προβλέπεται στο υπό στοιχείο α' της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού θα αναφέρεται ότι, η έπαυλη λειτουργεί σύμφωνα με την παρούσα παράγραφο, στοιχείο που θα αποτυπώνεται στο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας και το οποίο όταν εκδοθεί θα αποστέλλεται από την αρμόδια υπηρεσία του E.O.T. στην οικεία Δ.Ο.Υ. Απαγορεύεται όμως η με τον άνω τρόπο εκμίσθωση πέραν των δύο ακινήτων του ίδιου ιδιοκτήτη."

ΤΕΛΕΥΤΑΙΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ

Ειδικότερα για τις νεώτερες εξελίξεις στις τουριστικές μισθώσεις, επισημαίνουμε τα εξής:

"Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ( Ν. 4179/2013 και ειδικότερα το άρθρο 46 αυτού, Ν. 3861/2010, Ν. 2160/1993, Ν. 4070/2012 και  Ν. 3270/2004) και τις σχετικές υπουργικές αποφάσεις και εγκυκλίους, σήμερα υφίστανται δύο ειδών τουριστικά αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τα οποία αποτελούν μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα:

1. Οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) με επιφάνεια 80 τμ και άνω και

2. Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες οι οποίες μπορεί να είναι είτε μεμονωμένες είτε σε συγκρότημα μονοκατοικιών με επιφάνεια 40 τμ και άνω (οι μονόχωρες) και 60 τμ και άνω (οι αποτελούμενες από δύο χώρους και άνω).

Το ειδικό σήμα λειτουργίας για τις ανωτέρω περιπτώσεις χορηγείται από την κατά τόπο αρμόδια Περιφερειακή Υπηρεσία του Ε.Ο.Τ. (ΠΥΤ). Αυτή είναι και αρμόδια υπηρεσία για τον χαρακτηρισμό του κάθε καταλύματος.   

Αναφορικά με το είδος της μίσθωσης: α) Εάν η μίσθωση είναι σε κτίριο χωρίς το σήμα ΕΟΤ τότε απαιτείται ελάχιστη διάρκεια ενός μήνα και αποτελεί αστική μίσθωση δευτερεύουσας κατοικίας, ενώ

β) εάν η μίσθωση είναι σε κτίριο με σήμα ΕΟΤ  σε ημερήσια, εβδομαδιαία ή ανά μήνα βάση αλλά μέχρι τρεις μήνες το χρόνο, αυτή θα αποτελεί βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση. 

Φορολογικά οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να δηλώνουν τα πληροφοριακά στοιχεία της μίσθωσης μέσω της σχετικής ιστοσελίδας του Υπουργείου Οικονομικών (www.gsis.gr). Αναλόγως των αναφερομένων στην προηγούμενη παράγραφο, θα επιλέξουν αν η μίσθωση θα δηλωθεί ως αστική ή ως βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση.

 

Όμως δυνάμει της διάταξης της παραγράφου 4, υποπαραγράφου Α.3, Άρθρου  2, Νόμου 4336/2015 (ΦΕΚ 94Α/2015, σελ. 935) καταργήθηκε από 01/11/2015 η προβλεπόμενη στην διάταξη της παραγράφου 7 άρθρου  2 Ν. 2160/1993 και παραγράφου 1 άρθρου 2 Ν. 4276/2014 απαίτηση βάσει της οποίας "ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα". Κατόπιν των ανωτέρω αναμένεται η έκδοση σχετικής εγκυκλίου από το Υπουργείο Οικονομικών για την φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων αυτών  μισθώσεων. 

ΔΥΟ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ:

Α. Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατάλληλες κατοικίες σε παραθεριστικά-τουριστικά μέρη και επιθυμούν να τις εκμισθώσουν ως τουριστικά καταλύματα, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί:

* στην επιλογή του προσώπου του κάθε μισθωτή,

* στη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και

* στην προείσπραξη ολόκληρου του συμφωνημένου μισθώματος, καθόσον, επειδή πρόκειται για αστική μίσθωση, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων της ξενοδοχειακής νομοθεσίας περί άμεσης αποβολής των χρηστών του καταλύματος όταν αυτοί  ή δεν καταβάλλουν εμπροθέσμως και προσηκόντως το συμφωνημένο μίσθωμα, ή δεν τηρούν τους όρους της συμφωνίας, και συνεπώς η τυχόν άρνηση πληρωμής μισθώματος ή κακή χρήση του ακινήτου θα κριθούν από τα πολιτικά Δικαστήρια, κατά τις συνήθεις διαδικασίες και με σημαντικότατες καθυστερήσεις...

Β. Κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το ακίνητό του με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους, θα πρέπει να λάβει υπόψη του ότι συνήθως μέσα στο τίμημα (ενοίκιο) των παραπάνω μισθώσεων συμπεριλαμβάνεται εκ των πραγμάτων και το κόστος της κατανάλωσης ρεύματος, νερού, δημοτικών κλπ. τελών και τυχόν κοινοχρήστων. Θα πρέπει συνεπώς να αυτοπροστατευτεί από τυχόν αλόγιστη υπερκατανάλωσή τους, με μιά σειρά πρακτικών μέτρων όπως τα εξής:

1. Εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων για παροχή ζεστού νερού.
2. Εγκατάσταση κλιματιστικών με σύστημα inverter και αυτόματη διακοπή λειτουργίας τους με ανοικτό παράθυρο.
3. Εγκατάσταση συστήματος υποδοχής κάρτας-μπρελόκ με τα κλειδιά εισόδου, το οποίο κλείνει από τον πίνακα όλες τις παροχές ρεύματος εκτός από το ψυγείο, όταν ο επισκέπτης εξέρχεται από την κατοικία.
4. Εγκατάσταση νέου τύπου μετρητών ΔΕΗ (smart meters) που δείχνουν σε πραγματικόχρόνο την κατανάλωση μέσω διαδικτύου, κάτι εύκολα ελέγξιμο αλλά και κατανοητό απότους επισκέπτες.  

ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΩΝ 

ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΙ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΗΣ ΔΙΑΡΚΕΙΑΣ ΤΟΥΣ

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ/ΝΟΜΙΜΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ

Αστική μίσθωση κύριας κατοικίας

Τουλάχιστον 3 έτη

Αστική μίσθωση δευτερεύουσας κατοικίας / θερινής διαμονής / τουριστικού καταλύματος χωρίς σήμα ΕΟΤ: Τουλάχιστον ένας μήνας.

Μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας / έπαυλης με σήμα ΕΟΤ (το πολύ έως δύο ανά ιδιοκτήτη): Ανά εβδομάδα / μήνα, μέχρι 3 μήνες ανά έτος.